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特定承継人に対する請求は可能ですか。

 区分所有者から売買、贈与、競売等の原因により、新たに区分所有権を取得した者を、「特定承継人」といいます。

 管理組合は、特定承継人に対し、前区分所有者の滞納管理費等を請求することができることが区分所有法8条に規定されています(仮に当該特定承継人が前区分所有者の特定承継人が管理費等を滞納していたことを知らなかったとしても同様です)。

 特定承継が生じたとしても、前区分所有者の管理費等の支払義務が無くなる訳ではありませんので、管理組合は、前の区分所有者に対しても請求することもできます。

 管理組合としては、特定承継人に対し、前区分所有者の滞納管理費等及び特定承継人自身の管理費等を請求し、前区分所有者に対しては当該滞納管理費等を請求することになります。 

中間特定承継人に対する請求の可否

 仮に、滞納者Aの特定承継人Bが、例えば投資目的のための購入者であり、すぐに転売する予定だと言って、前区分所有者の滞納管理費どころか、自身の管理費等を支払わないまま、更にCに転売してしまった場合、管理組合は、Bに対し、Aの滞納管理費等を現在でも請求できるか、という問題があります(B自身の滞納管理費を請求できるのは当然です)。

 この論点については、Bのような中間の特定承継人に支払義務があるとする裁判例(大阪地判平成11年11月24日、福岡地判平成13年10月3日)と、支払義務が無いとする裁判例(大阪地判昭和62年6月23日)があり、判断が分かれています。

 管理組合としては、上記のように裁判所の判断が分かれていることを念頭に、督促方法を検討しなければなりません。 

 なお、Cに対し、A及びBの滞納管理費等を請求することは、勿論可能です。 

(ご相談)

裁判費用や弁護士費用など、滞納管理費の督促や回収に要した費用は滞納者に請求できるのでしょうか。

回答)
勝訴した場合、「訴訟費用は被告の負担とする。」とされますので、裁判費用に関しては、理屈としては、滞納者に請求することができますが、現実には裁判費用はそれほどかからないため、問題となるのは弁護士費用です。

債務不履行等を根拠として弁護士費用等を滞納者に請求した裁判例はありますが、必ずしも認められていません。

標準管理規約60条2項は、管理費の未払について、「違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。」と定めています(義務違反者に対して訴訟を提起する場合の同様の規定として67条4項)。

このような規定が管理規約に存在する場合には、規約に基づいて違約金として弁護士費用を滞納者に負担させることができるものと考えられます(東京地判平成9年6月26日判時1634号94頁参照)。
そこで、最低限、管理規約にその旨を定めておくことをお勧めします。
但し、事案によっては規約の有効性が問題となったり、弁護士費用の相当性が問題となるケースはありうるものと思われます。

マンション管理士に滞納管理費訴訟の代理人として裁判所に行ってもらえるか

(ご相談)
理事長の仕事をするだけでも大変なのに、平日に裁判所に行くのは仕事の都合上困難です。マンション管理士さんに、理事長である私の代わりに裁判所に出廷してもらうことは可能でしょうか?

(回答)
訴訟代理人になることができるのは、基本的には弁護士だけです。マンション管理士が代理人となって裁判所に出廷することは、弁護士法違反となります。
管理組合の管理者が出廷できないのであれば、弁護士に依頼して出廷してもらうことを検討する必要があります。

滞納管理費について裁判をする意味

(ご相談)
滞納管理費に関して裁判をするには、時間も費用もかかりそうですが、裁判をする意味が本当にあるのでしょうか。裁判に勝ったら滞納管理費は必ず回収できるのでしょうか。

(回答)
滞納管理費等の裁判においては、余程のことが無い限り、管理組合が敗訴することはありません。勝訴判決が得られれば、給料や預金などを差し押さえることもできます。また、消滅時効が10年に延びます。
訴状が裁判所から送達されるだけでプレッシャーを感じた滞納者から支払われる場合もありますし、裁判所に相手が出頭してきた場合は、和解等の話し合いで解決する場合もあります。
但し、相手が無視してきたり、勝訴判決を得ても、勤務先が不明だったり、差し押さえる財産がなかったり、不動産に抵当権がついている場合などは、結果的に回収できない場合もあります。
滞納者に対して毅然と裁判を行うことは、管理費等の滞納は絶対に許さない!という管理組合の強い姿勢を組合員全員に示すことにより、滞納の連鎖を防止するという事実上の効果も重要であると考えられます。

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弁護士:須山幸一郎

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