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滞納管理費の回収問題

管理費滞納問題の特徴

1 最初は金額がそれほど多額では無い。
まとまった額の住宅ローンや家賃と異なり、修繕積立金を含めても一般的な管理費等の金額は月額2万円~3万円程度ですから、半年間滞納しても12万円~15万円程度です。滞納金額としては、まだそれほど多額とはいえませんし、他の区分所有者からの管理費等で十分賄える場合、つい放置してしまいがちです。
「そのうちお金が出来たら払ってくるだろう」「このくらいの金額でうるさく言うのも。。」「面倒に巻き込まれたくない。。」などといっているうちに、だんだん解決が難しくなってきます。

2 解決が難しく、徐々に長期化・高額化してくる。
企業取引であれば、取引を取りやめて将来の損害を防止することも可能ですが、滞納者が管理組合員である限り、管理費の支払義務は毎月発生しますので、滞納額は、毎月着実に増大していきます。勿論、組合員を追い出して、それ以上の滞納管理費の発生を防止することは困難を伴います。管理委託を受けている管理会社は、督促業務を行いますが、事務的なものに留まることも多いようです。
専門的知識のない理事会は、親身になって考えてくれる専門家が身近におらず、法律相談を躊躇しているうちにだんだん長期化し、滞納額が高額化してきます。

3 再発しやすい。
最近、学校の給食費の未払いが問題化していますが、当然の支払に対するモラルが低下しています。滞納してもすぐには家を追い出されることはないので、管理費等の支払いは後回しにされ、督促をして一旦支払った人でも、油断していると再び滞納を始めます。

4 広がりやすい。
管理費の滞納を放置した場合、区分所有者の不公平感を助長し、新たな滞納が発生する可能性もあります。滞納が広がりますと、管理組合の資金繰りに影響が出てきます。

5 弊害が予想外に大きい。
小中規模のマンションでは、管理費等の滞納が続くと、日常の管理にも支障が生じ、修繕積立金も不足して大規模修繕工事が実施できない場合が出てきます。滞納者が増加するとマンションの管理に重大な支障が出てきて、マンションの価値を維持することが困難になります。

管理費の滞納が横行しているマンションから早く出たいと自己の専有部分を売却しようと試みても、買受希望者は、当該マンションの管理の状況、修繕積立金の積立状況をチェックしますから、滞納状況・修繕積立金の積立状況が良くない場合、買受希望者が現れなかったり、予想外に安価でしか売却できなくなってしまいます。

また、滞納以外のトラブルを起こしている他の義務違反者(迷惑駐車・騒音・ペット)にも反論の口実を与えてしまい、組合による日常管理にも支障が生じてきます。

管理費滞納対策は、法律上の問題もあり、時間が取られます。管理組合が行うべき本来の業務は、「総会で承認された事業計画の実行」、「共用部分の維持・管理」、「マンション内の良好なコミュニティづくり」などですが、本来の業務を行うことが困難となります。

管理費滞納の予防

 滞納が生じる原因は多様ですので、 様々な手段をもって対処する必要がありますが、一般的には以下のような方法が考えられます。

①滞納者リストを作成すること
②管理費等の支払い期日、支払い方法の定めを置くこと
③遅延損害金の定めを置くこと
④弁護士費用を請求できる旨の定めを置くこと
⑤滞納者に対する督促に関する定めを置くこと。

 管理組合の役員は、短期間に交代することが多いので、督促のルールを定め、だれが役員になってもきちんと督促できるように管理規約や細則に明記しておくべきです。

 また、弁護士費用に関しては、管理規約に違反する行為をした者に対して法的手段をとった場合には、その者に対して、管理組合が負担する弁護士費用その他実費全額を違約金として請求できると規定しておくことが有用です。 

管理費滞納への迅速な対応の必要性

管理費の滞納については、上記のような特徴がありますので、先送りにせず、出来るだけ早い対応を心掛けることが肝要です。

法的手段によらなくとも、話し合いで解決できれば費用も時間もかからず一番良いのですが、滞納額が増えると、早期解決は難しくなってしまいます。

解決が長引き、滞納額が膨大になってしまうと、一括でも分割でも支払いは難しくなります。滞納額が増大しないよう、迅速な対応が必要です。

解決手段として法的措置は極めて有効な手段と言えますが、万能ではありませんので、滞納者の状況をよくふまえた上で、目的を明確にして行うことが重要です。

(例)
消滅時効にかからないよう、支払督促・訴訟提起により、時効を中断する。
誠実に対応しない滞納者と話し合う場を作るため、訴訟を起こす。
具体的な滞納金額の回収をはかるため、「競売」「給与差押」「預金差押」などの強制執行を行う

滞納管理費の回収(総論)

多くの管理組合は、管理費の滞納問題を抱えています。

区分所有者(住人)のマンションに関する支払いについては、大きく住宅ローン管理費がありますが、住宅ローンは、支払わないと住居を失うことになりますので、住宅ローンの滞納は例外的なケースといえます。

一方、管理費については、請求がそれほど厳しく無く、支払っても支払わなくても直接すぐに自分に影響してくる訳ではないので、滞納が起こりがちです。

多くの管理組合は、管理会社に管理費等の徴収業務を委託していますが、管理会社は一定の督促活動をすれば免責されますので、厳しい督促活動が期待できるとは限りません。

管理の主体は本来、管理組合であることや、理事者は区分所有者からの委任を受けていることなどから、管理費の滞納は、放置しておくことはできない問題です。

放置した場合には、他の区分所有者へも悪影響(滞納の連鎖)を及ぼします。延滞者が増加するとマンションの管理そのものが立ちゆかなくなり、重大な問題にもなります。

以上から、管理費の滞納に対しては、早急な対応が必要になります。

具体的には、次のような方法が存在します。
普通郵便・訪問による請求
内容証明郵便による請求
支払督促による請求
訴訟による請求
⑤ 差押などによる強制執行

これらの行為に決まった順序はありません。事案に応じて、速やかに、最も適切な方法を取ることが重要となります。

①~⑤のうち、①、②程度までは、行っている場合も多いかもしれません。しかしこれに対して反応が無い、滞納が解消されない場合こそが、大半の管理組合の役員の方がお困りのケースだと思われます。
③~⑤に至るケースでは、弁護士の助力が必要だと思われます。弁護士が介入する場合には、②の段階で、弁護士名義の内容証明郵便を送ってもらうのが効果的です。

管理組合が弁護士と顧問契約を締結している場合はその弁護士に、顧問弁護士がいない場合はお近くの弁護士に相談してみましょう。

管理会社による請求

管理会社と管理委託契約を締結している場合、通常は管理会社による滞納管理費の督促が委託契約の内容となっていると思われます。

管理会社による督促が行われていない場合、督促するよう連絡しましょう。

理事会役員としては、滞納管理費の問題を管理会社に任せきりにしないで、定期的に報告を受けるなど、業務遂行状況をチェックすることが重要です。

役員の方は、管理会社の業務範囲をよく理解していない場合が多いようです。
この機会に、一度、標準管理委託契約書または実際の委託契約書を一読されることをお勧めします。

滞納管理費問題で注意しなければならないのは、管理会社の役割は「滞納者への督促業務」であって「回収業務」ではない点です。「督促」と「回収」は似て非なるものです。この点を混同している役員が多く、トラブルの要因となっている場合が多いようですので、再確認しておく必要があります。

管理会社は、いわゆる「取り立て屋」的な業務は基本的にできません。回収行為は弁護士法に触れる可能性があるので、委託契約書上、同法に抵触しない範囲に留めているのです。

したがって、管理組合は、「督促」活動の次の段階、すなわち「回収」行為について、自ら行うのか、新たに専門家に依頼するのか、顧問弁護士に相談して回収してもらうのか、を速やかに検討する必要があるのです。 

内容証明郵便による督促

管理会社や理事長から何度か書面等により請求をしても管理費が支払われない場合は、次の段階として、内容証明郵便により督促することになります。

内容証明郵便においては、支払われない場合に訴訟などの法的手続に入ることを予告することにより、通常は心理的な効果が期待できます。また、民法上の「催告」として、管理費の消滅時効の完成を一旦阻止する効果もあります(但し、6か月以内に裁判上の請求などを行わなければならないことに注意しましょう)。

また、副次的な効果としては、理事会として管理費を滞納している者に対し、放置せず、すべきことを行ったという証拠にもなります。

内容証明郵便は、通常、管理組合理事長名で送付することになりますが、管理組合が裁判も辞さず、本気で督促手続に入ることを示して滞納者に心理的効果を与えるため、弁護士が組合の代理人として送付することがより有効です。

支払督促

内容証明郵便を送っても、管理費を支払ってこない場合、管理組合としては、何らかの法的手段を検討する必要があります。

法的手段の中でも最も簡易な方法としては、支払督促があります。

支払督促手続は、管理費の請求のような金銭の支払などについて、通常の裁判手続より簡易迅速に強制執行するために必要な債務名義を取得する手続です。

支払督促手続は、通常の裁判手続とは異なり、書類審査のみで行う迅速な手続である点に特徴があります。審理のために裁判所へ出廷する必要もなく、費用も訴訟の半分で済みます。

管理費滞納者の督促異議の申立てがなければ、仮執行宣言の申立てをすることができます。この支払督促にも督促異議の申立てを行わなければこの支払督促は確定し、確定判決と同様の効力を有することになり、強制執行することができるようになります。

管理費滞納者が督促異議を出しますと、請求額に応じ、地方裁判所又は簡易裁判所の通常の訴訟手続へ移行してしまいます。理事長(管理者)が原告及び被告になる規定が管理規約にない場合又は理事長は総会の決議で選任する旨の規定がある場合は、総会の決議を得ておくことが必要です。

民事訴訟

支払督促に異議が出された場合や、支払督促手続をとらずに最初から訴訟を提起した場合には、訴訟手続となります。請求する額が140万円以下の場合は簡易裁判所、これを超える場合は地方裁判所が管轄となります。

訴訟提起のためには、管理者が総会の決議により授権を受けることが必要です。

もっとも、区分所有法26条4項は、規約によって別段の定めを設けることも可としており、標準管理規約(67条3項)では理事会の承認で足りるとされています。

管理規約にそのような規定がある場合には、理事会の承認で足り、総会決議は必要ありませんので、事前にご自身のマンションの管理規約を確認するようにしましょう。

訴訟手続においては、支払督促手続の場合と異なり、弁護士等に委任しない限り、原則として、理事長が裁判所に出廷し、主張・立証活動をしなければなりません。合計いくらの管理費が支払われていないのか、証拠を準備しておく必要があります。訴訟手続は支払督促手続に比して難しくなりますので、訴訟手続の段階に入る場合は、弁護士に相談されることをお勧めします。

訴訟手続は、訴えの取下げ(途中で管理費が支払われた場合等)、和解(減額、期限を猶予等)、判決などにより終了します。

少額訴訟

 少額訴訟とは、管理費等滞納金などにおいて、請求する金額が60万円以下の場合に利用できる訴訟制度です。

 原則として相手方の住所地を管轄する簡易裁判所に訴状を提出しますが、管理規約に合意管轄の定めがあればこれに従います。

 原則として、1回の期日で審理を終了し、口頭弁論終了後、直ちに判決が言い渡されます。 

 少額訴訟制度は、請求する金額が少額で内容も複雑困難でないものについて、少ない経済的負担で、迅速かつ効率的に紛争を解決することを目的としています(民事訴訟法第368条~381条)。

 滞納管理費が60万円を超えることはそう多くないでしょうから、訴訟提起にあたっては、この少額訴訟を提起することも検討しましょう。

 なお、濫訴防止の観点から、同一原告が同一簡易裁判所における同一年内の少額訴訟手続の利用回数は、10回以内に制限されています。

 相手方(滞納者等)より、通常訴訟への移行させる旨の申述があったときは、通常の訴訟手続に移行することになります。

強制執行

支払督促や勝訴判決を得ても、滞納者が滞納管理費を支払わない場合、強制執行(財産の差押え)を行うことになります。

滞納者の財産としては、勤務先に対する給料債権、銀行預金、自動車等が対象となります。滞納者の区分所有建物(マンションの居室)自体も強制執行の対象とすることができます。

債権執行、動産執行、不動産執行でそれぞれ申立ての内容が異なりますので、弁護士に相談されることをお勧めします。

滞納管理費の消滅時効

滞納管理費の消滅時効については、最高裁の平成16年4月23日判決があります。

同判決においては、マンション管理組合が組合員である区分所有者に対して有する管理費及び特別修繕費に係る債権は、民法169条所定の債権に当たるとされました。つまり、管理費は5年の消滅時効にかかると、判断されたものです。

「管理費等の債権は、・・(中略)・・管理規約の規定に基づいて、区分所有者に対して発生するものであり、その具体的な額は総会の決議によって確定し、月ごとに所定の方法で支払われるものである。このような本件の管理費等の債権は、基本権たる定期金債権から派生する支分権として、民法169条所定の債権に当たるものというべきである。その具体的な額が共用部分等の管理に要する費用の増減に伴い、総会の会議により増減することがあるとしても、そのことは、上記の結論を左右するものではない。」

※民法169条 年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、5年間行使しないときは、消滅する。

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弁護士:須山幸一郎

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