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住宅ローンの支払いが難しくなったあなたへ

住宅ローン特則付き個人再生で自宅を守りたい

 「個人再生」を利用し、住宅ローン以外の借金を大幅に減らすことで、毎月の住宅ローンを支払うための資金を確保し、結果的に家を守ることが出来る場合があります。

 以下のような方、まずは、当事務所にご相談ください。 

  • 「収入が減り、もうすぐ住宅ローンの支払いが滞りそうです。」
  • 「住宅ローンのボーナス払いが払えません。」
  • 「カードローンで借金をしてしまいました。クレジットカードのキャッシングもかなりあります。この支払いのため住宅ローンの支払いが難しい状況です」

 特に、まだ住宅ローンを滞納していない、又は滞納して間が無い方は、住宅を失わないで解決できる方法が見つかることが多いです。

法律相談 無料
着手金 50万円(税別。債権者の数が10社まで)
+予納金を含む諸経費35,000円をお預かりします。(報酬金は不要。分割払い可
  • 1
    11社目以降は、1社ごとに1万円(税別)を加算させて頂きます。
  • 2
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  • 3
    ご依頼の日から業者に対する支払いはストップすることができますこちらをご参照ください)。
    これを前提に、ご依頼時(委任契約時)は実費としての35,000円のみをお預け頂き、翌月から分割払いをして頂くことも可能です。

住宅ローン特則付き個人再生の基礎知識

住宅ローン特則とは

 住宅ローンには、金融機関により、住宅に抵当権という担保が設定されているのが通常です。
 ローンの滞納が起きると、金融機関は抵当権を実行(競売)して不動産をお金に換え、又は住居の任意売却を促して、優先的に返済に充てることになります。従って、通常は住宅を手放すことになります。
 
 個人再生手続における住宅ローン特則は、個人にとっての住宅の大切さに着目して、住宅を持つ個人の方の経済的再建を支援するために設けられた制度です。

 住宅ローン以外の負債を原則として1/5に圧縮して(残りの4/5は免除)住宅ローン支払いの原資を確保します。 住宅ローン自体はカットされません。住宅ローンについては今までどおりの条件で支払うか、支払い条件を変更(リスケジュール等)して最後まで支払うかの選択をします。
 住宅ローン以外の負債は、圧縮した額を3年から5年をかけて支払い、住宅ローンについては、定まった条件に従って、引続き支払いをしていくことになります。

 住宅ローン特則は、小規模個人再生や給与所得者等再生の手続において、住宅ローンの返済だけを特別に扱う制度です。
 従って、個人再生手続の基本的要件を満たした上で、住宅ローン特則を利用するための要件も満たすことが必要です。

住宅ローン特則を利用するための条件(要件)

住宅ローン特則を利用するための基本的な要件は次の2つです。

 ①「住宅」の要件
 
1 個人の債務者所有で建物の床面積の2分の1以上が自己の居住の用に供されていること
 2 複数の建物がある場合には、そのうち主に住んでいる建物であること

 ②「住宅ローン」の要件
 1 住宅の購入または改良に必要な資金に関するローンであること
 2 債権に分割払いの定めがあること
 3 住宅に住宅ローンのため(だけ)に抵当権が設定されていること

共有の場合も住宅ローン特則付個人再生できる?

 出来ます。
 この手続を利用するためには、住宅を所有している必要がありますが、所有には共有も含まれます。

賃貸している場合も住宅ローン特則付個人再生できる?

 出来ません。
 住宅ローン特則を利用するための要件の一つに「個人の債務者が所有し、建物の床面積の2分の1以上が自己の居住の用に供されるものであること」があります。
 制度の目的が、生活の本拠(拠点)である住宅を確保することにより、生活基盤を守ることにありますので、生活の本拠として使用していない場合には利用できません。
 但し、転勤の間など、一時的に他人に賃貸している場合には利用できる場合がありますので弁護士に相談してください。

自宅の一部が店舗でも住宅ローン特則付個人再生できる?

 出来ます。
 建物の床面積の2分の1以上に相当する部分が居住部分であれば、住宅ローン特則を利用することが可能です。

複数の住宅ローンも住宅ローン特則付個人再生できる?

 出来ます。
 複数の住宅ローンを組んでいる場合も要件を満たす限り、住宅ローン特則を利用することは可能です。

リフォームローンも住宅ローン特則付個人再生できる?

 出来ます。
 住宅の建設または購入に必要な資金、または住宅の改良に必要な資金であれば住宅資金貸付債権(住宅ローン)となりますので、リフォームローンの場合であっても要件を満たす限り、住宅ローン特則を利用できます。

住宅ローン以外の抵当権がある場合も住宅ローン特則付個人再生できる?

 出来ません。
 住宅に、住宅ローン以外の債務のために抵当権が設定されている場合は、住宅ローン特則を利用することはできません。

ペアローンの場合も住宅ローン特則付き個人再生できる?

 夫婦のペアローンの場合(不動産の所有名義が共有、住宅ローンを夫婦が個別に主債務者として組んでおり、それぞれが他方の連帯保証人になっている等)も、ペアローンの内容や、申立ての形態によっては、裁判所の運用により、住宅ローン特則付き個人再生が認められる場合があります。
 夫婦がともに個人再生申立を行うことが可能な場合には、認められる可能性が高くなりますので、一度ご相談にお越しください。

既に滞納している場合も住宅ローン特則付個人再生できる?

 住宅ローン特則を定める場合、住宅ローン債権者の協力が得られれば、従前の住宅ローンをリスケジュールし、返済計画を緩和することも可能です。しかし、滞納金額が余りにも大きいと住宅ローン債権者の協力が得られない場合もあります。
 そのため、住宅ローンの支払が困難になりつつある場合には、何か月も滞納する前に、早めに専門家の相談を受けることをお勧めします。
 住宅ローンの支払いのために、住宅ローン以外のキャッシングを重ねている方は、家を手放さずに毎月の支払負担を劇的に減少させることができるかもしれません。

競売になるデメリット

住宅ローンが払えなくなり、滞納を続けた場合、自宅は住宅ローン債権者により、最終的には競売にかけられることになります。
 自宅が競売にかけられることには、以下のようなデメリットが考えられます。
 
引越しの必要がある。引越費用の準備や子供の学校の問題などが付随的に生じてくる。 
・競売は、市場価格より、相当低い価格で落札されることが多く、競売手続が終わっても、高額の住宅ローン債務が残る可能性が高い。 
・競売手続中、隣近所に知られる可能性がある。

住宅ローン滞納から競売の流れ

 競売とは、住宅ローンなどの返済が滞った場合に、銀行が裁判所に申立を行い、法に基づいて不動産を売却する手続きです。 

1 住宅ローンの滞納
住宅ローンの滞納が始まると金融機関等から督促状、電話での督促が来ます。
金融機関によっては「このまま延滞が続きますと競売などの法的手続きを取ります。」という内容の督促状が送られて来ます。

2 期限の利益の喪失と代位弁済
 住宅ローンの延滞が3ヶ月~半年以上続くと住宅ローンの融資した金融機関等より以後ローンの分割払いが出来なくなる旨を知らせる通知が来ます。これを「期限の利益の喪失」といいます。
 住宅ローンの契約時に、ローン保証会社との契約をしていれば保証会社から金融機関に代わりに返済した(代位弁済)旨とその返済した額の一括返済を求める通知が来ます。
 そして、この通知にも、「支払いがなければ、競売を含む法的手続きを取ります。」という内容が記載されていることがあります。

3 裁判所から担保不動産競売開始決定が届く
 裁判所から「競売開始決定」が送られてきます。
 この通知が来てもローンの残債の一括返済をして競売を取り下げてもらうことや債権者との話し合いで任意売却に切り替えることは可能です。

4 裁判所から執行官の訪問があります
 しばらくすると、裁判所の執行官から連絡があります。執行官は物件の調査をします。内部を見分したり写真撮影を行います。この調査を拒絶することはできません。
 調査後に不動産鑑定士によって物件調査書が作成されます。

5 期間入札の通知
 期間入札の通知および売却基準価格が公表されます。

6 期間入札の公示
 任意売却が可能なのは、現実的には期間入札の公示前後までです。
 この時点で、売買契約が完了または、決済の確実な見込みが立っていなければ、債権者・抵当権者が任意売却に応じてくれることは期待できません。

7 入札期日

8 開札日
 入札された結果が出る日です。
 前日までであれば、競売を取り下げることが出来ますが、現実的には、この時点で任意売却に応じてくれる債権者はまずありません。

9 裁判所による売却許可決定
 裁判所から、競売落札の額と異議の有無についての通知があります。

10 所有権移転
 落札者の代金納付が確認されますと、物件の所有権が移転します。
 所有権移転後も居住を継続している場合には不法占拠となります。

11 立ち退き
 落札者によっては、早く占有者に退去してもらうため、立ち退き料や引越代などを払ってくれる場合があります。

任意売却について

 任意売却とは、住宅ローンや融資の返済が難しくなった場合に、債務者と住宅ローン債権者などの合意に基づいて不動産を売却することをいいます。
 売却する場合には買主のために抵当権を抹消(解除)する必要がありますので、残ローンの全額を返済することが前提となります。

 残ローン額以上で売却ができ、ローンを完済することができれば問題はありませんが、オーバーローン(不動産の時価より残債務の方が大きい状態)で売却しても債務を完済できない場合、通常は金融機関や抵当権者は売却に同意しません。

 任意売却には、以下のようなメリットがあります。
・競売手続においては、新たな買受人を自分で選ぶことはできませんが、任意売却の場合には、身内や親しい友人などに売却することにより、自宅に住み続けられる可能性があります。
・市場価格で売却することができるため、競売の場合よりも、住宅ローンの残債務を減らすことができます。
・金融機関との交渉により、売却代金から相当額の引越資金を確保できる場合があります。

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弁護士:須山幸一郎

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