神戸で住宅ローンを守りたい方へ｜住宅ローン特則付き個人再生の条件・流れ・デメリットを弁護士が解説

• 個人再生の住宅ローン特則とは
• 住宅ローン特則を利用するための条件（要件）
• 既に滞納している場合も住宅ローン付き個人再生は出来る？
• リフォームローンも住宅ローン特則を利用できる？
• 共有名義でも住宅ローン特則を利用できる？
• ペアローンでも住宅ローン特則を利用できる？
• 二番抵当権（カードローン担保など）が付いている場合は？
• 賃貸に出している住宅でも住宅ローン特則は使える？
• 住宅ローンが複数でも住宅ローン特則は使える？
• 自宅の一部が店舗や事務所でも住宅ローン特則は使える？
• 競売になるとどうなる？
• 住宅ローン滞納から競売までの流れ
• 任意売却とは（個人再生とどちらを選ぶか）

　住宅ローンを組むと、通常は金融機関が自宅に「抵当権」を設定します。
　そのため、ローンの滞納が続くと、

• 金融機関が抵当権を実行して競売にかける
• 任意売却を求められる

という流れになり、多くの場合は自宅を失うことになります。

そこで設けられているのが、個人再生における「住宅ローン特則」です。
　これは、「住宅ローンはそのまま支払いながら、それ以外の借金を大幅に減額できる制度」です。
　自宅を生活の本拠として守りつつ、経済的再建を図ることを目的としています。

　住宅ローン特則を利用すると、

• 住宅ローン以外の借金は原則として大幅に減額（多くは約1/5まで圧縮）
• 減額後の金額を3年〜5年で分割返済
• 住宅ローンは原則そのまま支払う

という構造になります。

　つまり、「住宅ローン支払いのための資金余力を確保する仕組み」といえます。

　住宅ローンそのものは減額されません。
　ただし、

• 従来どおりの条件で支払う
• 金融機関と協議して支払い条件を変更（リスケジュール）する

といった方法を選択します。

　住宅ローン特則は、

• 小規模個人再生
• 給与所得者等再生

のいずれでも利用可能です。

ただし、
✔ 個人再生の基本的な要件
✔ 住宅ローン特則固有の要件
の両方を満たす必要があります。

　住宅ローン特則は誰でも使える制度ではありません。
　大きく分けて、
①「住宅」の要件
②「住宅ローン」の要件
この両方を満たす必要があります。

　まず、その不動産が「守るべき住宅」であることが必要です。具体的には次の条件を満たしている必要があります。

✔ 1. 債務者本人が所有していること
　他人名義の住宅では利用できません。

✔ 2. 建物の床面積の2分の1以上が居住用であること
　居住部分が半分以上でなければなりません。（店舗併用住宅などは注意が必要です。）

✔ 3. 主に住んでいる建物であること
　複数の建物を所有している場合は、生活の本拠として実際に居住している建物である必要があります。

※投資用物件や賃貸用物件には利用できません。

　次に、対象となるローン自体にも条件があります。

✔ 1. 住宅の購入・建築・改良資金のためのローンであること
　いわゆる住宅ローンである必要があります。（リフォーム資金も要件を満たすことがあります。）

✔ 2. 分割払いの定めがあること
　通常の分割返済型ローンであることが前提です。

✔ 3. 住宅ローンのためだけに抵当権が設定されていること
　住宅に設定されている抵当権が、 住宅ローンの担保だけであること
　事業資金やカードローンなど、他の借入の担保も兼ねている場合は利用できません。

　結論から言うと、滞納していても利用できる可能性はあります。
　ただし、状況によって判断が分かれます。

　金融機関の協力が得られれば、返済条件を調整できる場合があります。
　その結果、自宅を手放さずに再建できる可能性があります。

　注意が必要なのは、滞納期間や金額です。

• 長期間の滞納
• 代位弁済後（保証会社へ債権移行）
• 競売開始決定後

　こうした段階になると難しくなる場合があります。

　住宅ローン特則は、住宅ローンはそのまま支払い、住宅ローン以外の負債を圧縮する制度です。
　住宅を守るためには、住宅ローンを優先して支払い、できるだけ滞納が無い状態に保っておくことが重要です。
　滞納１～２か月であれば、弁護士に依頼して他の負債の支払を止め、滞納を解消すれば、円滑に手続を進めることが出来る可能性が高くなります。
　判断の精度を高めるためには、とにかく早めの相談が重要です。

　利用できる可能性があります。

　住宅ローン特則の対象となるのは、

• 住宅の建設資金
• 住宅の購入資金
• 住宅の改良（リフォーム）資金

です。
　そのため、自宅の改修・増築・修繕のために借り入れたローンであれば、住宅資金貸付債権に該当し、特則を利用できる場合があります。

　ただし、次のような場合には利用できないことがあります。

• 住宅以外の用途も含まれているローン
• フリーローン名目で借りている場合
• 住宅以外の債務もまとめて担保が設定されている場合

　名目が「リフォームローン」であっても、契約内容や担保の設定状況によって結論が変わることがあります。
✔ 自宅の改修目的であること
✔ 抵当権が適正に設定されていること
✔ 他の借入と混在していないこと
　これらをローン契約書や登記簿謄本をもとに確認することが重要です。

　共有名義（例えば夫婦共有）の住宅でも利用できます。

　住宅ローン特則を利用するためには、債務者がその住宅を「所有」していることが必要です。
　この「所有」には、夫婦などによる共有持分も含まれます。
　したがって、

• 夫婦で持分を分けている場合
• 親子共有の場合

であっても、他の要件を満たせば利用可能です。

　共有の場合、次の点に注意が必要です。

✔ 共有者が連帯債務者かどうか
✔ ペアローンかどうか
✔ 共有者が保証人になっていないか
✔ 住宅ローン以外の担保が設定されていないか

　状況によっては、共有者にも影響が及ぶケースがあります。

• 夫だけ個人再生したい
• 妻は手続をしたくない
• ペアローンの一方のみ申立できるか

　こうしたケースでは慎重な検討が必要です。

　ペアローンの場合でも、住宅ローン特則付き個人再生を利用できる可能性があります。
　ただし、通常の単独ローンよりも判断は複雑になります。

　一般的にペアローンとは、

• 不動産は夫婦共有名義
• 住宅ローンは夫婦それぞれが主債務者
• 互いに連帯保証人になっている

という形態をいいます。

　夫婦のどちらか一方のみが個人再生を申し立てる場合、

• 他方が保証債務を負う
• ローン全体の扱いをどう整理するか

という問題が生じます。裁判所の運用や契約内容によって結論が分かれるため、個別具体的な検討が不可欠です。

　夫婦双方が個人再生を申し立てることが可能なケースでは、住宅ローン特則が認められる可能性は単独申立てと比べ高くなります。
　もっとも、

• 双方に継続収入があるか
• 清算価値の問題
• 他の債務の状況

など総合判断になります。

　住宅ローン特則を利用するには、住宅に「住宅ローンのためだけ」に抵当権が設定されていることが原則です。

　そのため、住宅ローン以外の、例えば

• カードローンの担保
• フリーローンの担保
• 事業資金の担保

として二番抵当が設定されている場合は、住宅ローン特則が利用できません。

　住宅ローン特則は、「住宅ローン債権者だけを特別扱いする制度」です。
　二番抵当権者がいる場合、当該二番抵当権者に抵当権を実行されれば結局自宅が守れないからです。

　二番抵当が付いているかどうかは、登記事項証明書（登記簿）で確認可能です。
　可能であれば、資料を持参したうえで法律相談に行きましょう

　結論から言うと、原則として利用できません。

　住宅ローン特則を使うためには、「債務者が所有し、建物の床面積の2分の1以上を自己の居住の用に供していること」が必要です。
　この制度は、生活の本拠となる自宅を守るための制度だからです。

　そのため、

• 投資用マンション
• 完全に賃貸用として貸している住宅

については、原則として利用できません。

　ただし、例外もあります。
　例えば、

• 転勤による一時的な賃貸
• 将来戻る前提での短期貸し出し

など、実質的に「生活の本拠」と評価できる場合には、適切な説明をすれば利用が認められる可能性があります。

　複数の住宅ローンがあっても利用できる可能性があります。

　よくあるのは次のようなケースです。

• 当初の住宅ローン＋リフォームローン
• 借換え前後でローンが分かれている
• 金融機関が複数ある

　こうした場合でも、要件を満たしていれば住宅ローン特則の対象になります。

　住宅ローン特則の対象となるのは、「住宅の購入・建築・改良のためのローン」です。
　複数あっても、それぞれが住宅資金貸付債権に該当すれば、原則として特則の対象になります。

　一定の条件を満たせば利用できます。

　住宅ローン特則を利用するには、「建物の床面積の2分の1以上が自己の居住用であること」が必要です。
　つまり、

• 1階が店舗
• 2階以上が住居

といった店舗併用住宅であっても、居住部分が全体の半分以上であれば、住宅ローン特則の対象になります。

✔ 1階店舗（40％）、2階住居（60％） → 利用可能
✖ 1階店舗（70％）、2階住居（30％） → 原則利用不可

というイメージです。

✔ 店舗併用住宅でも可能性あり
✔ 居住部分が2分の1以上が条件
✔ 事業用部分が大きすぎると難しい

　店舗があるからといって直ちに利用できないわけではありません。
　図面や登記情報により、判断を行います。

　住宅ローンを滞納し続けると、最終的に自宅は競売にかけられます。

　競売とは、銀行などが裁判所に申立てを行い、法律に基づいて不動産を強制的に売却する手続です。

　落札後は、自宅を明け渡さなければなりません。
　引越費用や子どもの学校問題など、生活基盤が大きく崩れます。

　競売は相場より低い価格で落札されるケースが多く、売却後も多額の住宅ローン残債が残る可能性があります。
　「家を失い、借金も残る」という最悪の事態になりかねません。

　裁判所の掲示やインターネット公開により、近隣や知人に知られる可能性があります。

　督促状や電話連絡が来ます。
　この段階で弁護士相談に行くことをお勧めします。

　３～６か月滞納を続けると、分割払いができなくなり（期限の利益を喪失するといいます）、一括請求に切り替わります。

　保証会社が金融機関に代わって一括返済し、保証会社から全額の請求を受けます。

　支払いがなければ、裁判所に競売が申し立てられます。裁判所から開始決定通知が届きます。
　以後は執行官の訪問などを経て売却手続が進み、落札者から立ち退きを求められます。

　後ろの段階へ進むほど、住宅ローン特則付き個人再生が難しくなります。
　早めに動くことが肝心です。

　任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、債務者と金融機関（住宅ローン債権者）との合意に基づいて、自宅を売却する方法です。
　競売とは異なり、裁判所を通さずに市場で売却します。

　住宅には通常、抵当権が設定されています。
　そのため売却するには、抵当権を抹消（解除）する必要があります。
　したがって、売却代金で住宅ローンを全額返済できることが前提です。

　問題になるのが、不動産の時価よりも残ローンの方が大きい状態（オーバーローン）この場合、売却代金だけではローンを完済できません。
　通常は、金融機関が担保を抹消してくれませんので、売却できません。
　つまり、
✔ 金融機関との交渉が不可欠
✔ 通常は認められない
という点に注意が必要です。

　市場価格で販売できるため、競売よりも高値で売却できることが一般的です。
　その結果、住宅ローンの残債を減らせる可能性があります。

　競売と異なり、買主を選ぶことができます。
　リースバックなどの方法を活用すれば、自宅に住み続けられる可能性もあります。

　金融機関との交渉により、売却代金から一定額を引越費用として認めてもらえる場合があります。

　任意売却は「売る」選択肢です。
　住宅ローン特則は「守る」選択肢です。

✔ 家を手放す前提なら任意売却
✔ 家を守りたいなら住宅ローン特則

　どちらが適しているかは、残債・収入・滞納状況によって異なります。