住宅ローンの支払いが難しくなったあなたへ

　「個人再生」を利用し、住宅ローン以外の借金を大幅に減らすことで、毎月の住宅ローンを支払うための資金を確保し、結果的に家を守ることが出来る場合があります。

　以下のような方、まずは、当事務所にご相談ください。 

• 「収入が減り、もうすぐ住宅ローンの支払いが滞りそうです。」
• 「住宅ローンのボーナス払いが払えません。」
• 「カードローンで借金をしてしまいました。クレジットカードのキャッシングもかなりあります。この支払いのため住宅ローンの支払いが難しい状況です」

　特に、まだ住宅ローンを滞納していない、又は滞納して間が無い方は、住宅を失わないで解決できる方法が見つかることが多いです。

・住宅ローン特則とは

・住宅ローン特則を利用するための条件（要件）

・共有の場合も住宅ローン特則付個人再生できる？

・賃貸している場合も住宅ローン付特則付個人再生できる？

・自宅の一部が店舗でも住宅ローン付特則付個人再生できる？

・複数の住宅ローンがあっても住宅ローン付特則付個人再生できる？

・リフォームローンも住宅ローン付特則付個人再生できる？

・住宅ローン以外の抵当権がある場合も住宅ローン付特則付個人再生できる？

・ペアローンの場合も住宅ローン特則付き個人再生できる？

・既に滞納している場合も住宅ローン付特則付個人再生できる？

・競売になるデメリット

・住宅ローン滞納から競売の流れ

・任意売却について

　住宅ローンには、金融機関により、住宅に抵当権という担保が設定されているのが通常です。
　ローンの滞納が起きると、金融機関は抵当権を実行（競売）して不動産をお金に換え、又は住居の任意売却を促して、優先的に返済に充てることになります。従って、通常は住宅を手放すことになります。
　
　個人再生手続における住宅ローン特則は、個人にとっての住宅の大切さに着目して、住宅を持つ個人の方の経済的再建を支援するために設けられた制度です。

　住宅ローン以外の負債を原則として1/5に圧縮して（残りの4/5は免除）住宅ローン支払いの原資を確保します。 住宅ローン自体はカットされません。住宅ローンについては今までどおりの条件で支払うか、支払い条件を変更（リスケジュール等）して最後まで支払うかの選択をします。
　住宅ローン以外の負債は、圧縮した額を３年から５年をかけて支払い、住宅ローンについては、定まった条件に従って、引続き支払いをしていくことになります。

　住宅ローン特則は、小規模個人再生や給与所得者等再生の手続において、住宅ローンの返済だけを特別に扱う制度です。
　従って、個人再生手続の基本的要件を満たした上で、住宅ローン特則を利用するための要件も満たすことが必要です。

　競売とは、住宅ローンなどの返済が滞った場合に、銀行が裁判所に申立を行い、法に基づいて不動産を売却する手続きです。 

１　住宅ローンの滞納
住宅ローンの滞納が始まると金融機関等から督促状、電話での督促が来ます。
金融機関によっては「このまま延滞が続きますと競売などの法的手続きを取ります。」という内容の督促状が送られて来ます。

２　期限の利益の喪失と代位弁済
　住宅ローンの延滞が3ヶ月～半年以上続くと住宅ローンの融資した金融機関等より以後ローンの分割払いが出来なくなる旨を知らせる通知が来ます。これを「期限の利益の喪失」といいます。
　住宅ローンの契約時に、ローン保証会社との契約をしていれば保証会社から金融機関に代わりに返済した（代位弁済）旨とその返済した額の一括返済を求める通知が来ます。
　そして、この通知にも、「支払いがなければ、競売を含む法的手続きを取ります。」という内容が記載されていることがあります。

３　裁判所から担保不動産競売開始決定が届く
　裁判所から「競売開始決定」が送られてきます。
　この通知が来てもローンの残債の一括返済をして競売を取り下げてもらうことや債権者との話し合いで任意売却に切り替えることは可能です。

４　裁判所から執行官の訪問があります
　しばらくすると、裁判所の執行官から連絡があります。執行官は物件の調査をします。内部を見分したり写真撮影を行います。この調査を拒絶することはできません。
　調査後に不動産鑑定士によって物件調査書が作成されます。

５　期間入札の通知
　期間入札の通知および売却基準価格が公表されます。

６　期間入札の公示
　任意売却が可能なのは、現実的には期間入札の公示前後までです。
　この時点で、売買契約が完了または、決済の確実な見込みが立っていなければ、債権者・抵当権者が任意売却に応じてくれることは期待できません。

７　入札期日

８　開札日
　入札された結果が出る日です。
　前日までであれば、競売を取り下げることが出来ますが、現実的には、この時点で任意売却に応じてくれる債権者はまずありません。

９　裁判所による売却許可決定
　裁判所から、競売落札の額と異議の有無についての通知があります。

１０　所有権移転
　落札者の代金納付が確認されますと、物件の所有権が移転します。
　所有権移転後も居住を継続している場合には不法占拠となります。

１１　立ち退き
　落札者によっては、早く占有者に退去してもらうため、立ち退き料や引越代などを払ってくれる場合があります。